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Qué debes tener en cuenta antes de cambiar de hipoteca

Publicado el - 03 Noviembre de 2022
Qué debes tener en cuenta antes de cambiar de hipoteca

La continua subida del euríbor, el índice maestro que se emplea como referencia para determinar los intereses de las hipotecas y que en el presente año ya está a tres puntos, ha provocado un desbordamiento de trámites para solicitar cambios en las condiciones de ese crédito de tipo variable.

El año anterior, se contabilizaron un total de 200.000 modificaciones de hipotecas, una cantidad que no se había alcanzado en toda la década anterior, según los datos del Instituto Nacional de Estadística. En agosto, además, se sumaron 80.000 más, en su mayoría para que el banco no sume intereses dependiendo del euríbor y, en su lugar, que sea un tipo fijo. El problema evidente es que este tipo fijo ha ido aumentando con el paso de los meses hasta ponerse en unos valores verdaderamente altos.

De hecho, en la mayoría de los bancos este valor fijo ya supera el 4-5%, un valor que implica una cuota mensual hipotecaria que ya se está estudiando por posible abuso.

Los cambios de hipoteca variable a fija se siguen produciendo

El temor de los hipotecados a que el euríbor siga ascendiendo está produciendo que los hipotecados continúen con su iniciativa de querer cambiarse a la modalidad fija. Esto, sin lugar a dudas, está beneficiando sobremanera a las entidades bancarias, que están viendo como obtendrán más intereses, esto es, más ganancias de las hipotecas.

Si estás pensando realizar un cambio de hipoteca, ya sea una novación o una subrogación, debes tener muy presente la cuantía de las comisiones y los gastos de tramitación de dichas revisiones, que son los indicadores para recortar el ahorro que el hipotecado prevé obtener con las nuevas condiciones de su préstamo.

Cambio de hipoteca de variable a fija

Las posibilidades de modificar la deuda y el acreedor

Normalmente, la novación implica modificar determinadas condiciones de la hipoteca pero sin cambiar de banco. Esto puede ser, por ejemplo, cambiar de interés variable a fijo, incrementar el plazo de liquidación, aplicar otro diferencial o marcar un periodo de carencia específico. Los expertos recomiendan, sin lugar a dudas, que lo más óptimo es cambiar de tipo variable a fijo o, si el banco no lo admite, negociar una reducción del diferencial, que a fin de cuentas es el porcentaje que los bancos añaden al euríbor.

Acerca de las ampliaciones de plazo y los periodos de carencia hay que tener presente que, al no cambiarse el tipo de interés, este podrá seguir subiendo y al final se acabará pagando mucho más dinero durante más tiempo. El periodo de carencia, que es suspender la amortización del préstamo durante un periodo de tiempo concreto, implica que cuando se acabe dicho plazo, el capital que no se pagó también generará intereses que se tendrán que abonar.

Por todo ello, si se plantea una de estas dos últimas iniciativas, conviene estudiarlas bien y hacer los cálculos pertinentes antes de ejecutarlas.

Subrogar una hipoteca, ¿buena o mala idea?

La subrogación consiste en cambiar la hipoteca de banco. El año pasado se produjeron en España más de 56.000 novaciones o cambios de condiciones y 6.500 subrogaciones o sustituciones de acreedor, mientras que en 15.000 casos se aumentó la deuda y en otros 3.000 la alteración correspondía a la identidad de los deudores, a menudo como consecuencia de rupturas de parejas.

Sea como sea, si el nuevo banco ofrece mejores condiciones, es una buena iniciativa.

Los gastos de los cambios en la hipoteca

Hay que contar con que los bancos aplican gastos inherentes de cualquier cambio que se haga en un préstamo hipotecario. Así, las novaciones implican una comisión de hasta el 1% del capital pendiente de amortizar.

Si se está ejecutando un cambio de entidad bancaria para la hipoteca, la entidad bancaria inicial comisiona un 0,5% del capital pendiente de amortización (si se realiza en los primeros 5 años) o un 0,25% (si se lleva más de 5 años allí).

Recalcar que esto son los valores máximo legales, pues hay determinadas entidades bancarias que cobran menos o incluso no cobran nada por estas gestiones. Depende de la negociación particular que se haga con el banco.

Qué debes tener en cuenta antes de cambiar de hipoteca

Gastos notariales por cambios de hipotecas

Ya se trate de una novación o de una subrogación, estas deben formalizarse ante notario para inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esto implica unos gastos que varían entre el 0,2% y el 0,5% de la cuantía del préstamo. Según la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, estos gastos deben ser asumidos por el banco.

Sin embargo, los costes de la tasación de la vivienda, un proceso obligatorio que se debe hacer en una subrogación o una novación si ha pasado más de cinco años desde la firma inicial de la hipoteca, corresponden al hipotecado. Eso sí, destacar que aunque la entidad bancaria le ofrezca un tasador suyo, el hipotecado no tiene porqué aceptarlo y proponer él uno suyo.

Los productos vinculados y las comisiones

Una nueva ola de márquetin se ha implantado estos últimos años en las hipotecas, y son los productos adheridos a las mismas. El hipotecado debe estar muy atento a las condiciones que dichas entidades bancarias les pongan como uso mensual de tarjetas de crédito, seguros de amortización o de vida y demás artículos financieros. La ley actual prohíbe expresamente este tipo de productos obligatorios excepto si supone un beneficio a los prestatarios. Es decir, te los pueden ofrecer y debe beneficiarte, pero nunca debe ser una exigencia para poder tener el préstamo.

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